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别再骂开发商了,他们的日子也不好过?

【楼市观察】发布时间: 17-05-07 10:32

别再骂开发商了,他们的日子也不好过?

2015年各大房企在去库存以及宽松的信贷政策环境下,必然会在16年交上一份完美的答卷。事实证明也是如此,从公布的财报来看无论是销售业绩还是利润都同比增长。

事情进展到此应该是个圆满的结局,开发商卖得多,买房者也买得多,该买的都买到了,该赚的也赚到了,不管是买哪家的房子,都是买卖关系,但为何网上舆论都是一边倒的骂开发商呢?这本该是“军民鱼水一家亲”啊。事实是,很多人一边骂着房价高,开发商心黑,一边又盘算着买哪里的房子赚的多。说实话,现在的开发商日子也不好过。这不引来了任大炮的回击“房价不是我开发商喊涨就涨,年轻人别总想着掉馅饼!”言下之意,开发商也是提线木偶,其中滋味也不好受,日子并不舒坦。

别再骂开发商了,他们的日子也不好过?

1,融资越来越难——缺钱

17年一季度业绩报告发布后,在华丽的业绩背后,更尴尬的就是房企的融资难问题,明白的开发商已经意识到危险将至。对于更多的中小房企更要命,直接决定其生死。在好看的销售业绩背后是掐住开发商喉咙的资产负债率,数据显示,16年上市房企平均资产负债率达到79.3%,比15年还高,很多明星房企甚至高至85%。拿住宅市场老大万科来说,负债高达6689.98亿元,碧桂园、佳兆业、恒大、金地、融创等莫不如此。更要命的是,今年政策风向突转,开发商赖以生存的“钱袋子”被攥紧了,银行切断了开发贷,监管层抑制发债,今年跌近8成,要知道债券是开发商利率最低的资金来源。

2,新开盘楼盘一律不能涨

部分城市已经下了死命令,新开楼盘一律不能涨价,这就意味着只有两个选择,要么降价,要么不卖。在过街老鼠人人喊打的情况下,最近我们发现,北京、深圳等一线城市,房价局部有所松动。背后的直接原因是调控一拨接一拨,上头的压力绝对是死命令。没有谁比最上层更明白,房价不可控的危险。

3,“商改住”被停止

我们都清楚,现在热点城市的土地实在太贵了,但开发商又不能不买,买了就得背负爆表的风险。所以在这种情况下,部分开发商在拿地后通过调整规划,变更为住宅用地,这样一来,在实际开发过程中,开发商可以通过自己的运作能力,在公共配套设施上做文章,腾出一定的容积率或者户型变更空间,赚取相应利润。由此可见,上面不是不知道开发商的“七寸”,只是不想打这个“七寸”而已。

4,科研、工业等六类产业项目不得改成住宅类产品销售

如果说“商改住”不能卖给个人让开发商很受伤,那么六类产业项目不能更改规划为住宅,就等于来了一次釜底抽薪。

不知大家是否记得《人民的名义》里,山水集团想通过丁义珍拿下一块500亩的工业用地,工业用地是不收钱的,财政返还是五年返清。

别再骂开发商了,他们的日子也不好过?

祁同伟说不要工业用地的返钱,要丁义珍在三年之内把用地性质改变为商业用地。让4万一亩的工业用地摇身一变成了60万一亩的商业用地,让丁义珍都不得不赞叹祁同伟是商业奇才。

别再骂开发商了,他们的日子也不好过?

虽说科研、工业用地改住宅“油水”没这么足,但其中利益也可以想见。对于开发商来说无疑又是一大痛击。

从这些措施,我们能明显看出以下逻辑:常规加码、层层补漏、冒头就打,没有任何谈的空间。不过这也从侧面释放了一个重要信号:一点点加码而不是一棍子打死,其目的就是让楼市横在那里或者窄幅波动,相对以往累积起的巨量增量来说,这点微跌作用不大。

综合:楼市奇说版权属原作者所有!

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