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再探华南城,加持三个地铁站,开业三年依旧惨淡!

【楼市观察】发布时间: 17-04-11 21:51

再探华南城,加持三个地铁站,开业三年依旧惨淡!

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2015年9月,华南城营业一周年,花费了两天的时间,对华南城进行调研《开业一年,再探名声赫赫的郑州华南城,是未来,还是泡沫?》。但是因为新开不久,当时我们将目光主要放在了主力场馆一号交易大厅。


调研后,记录下了华南城当时的状态,归结起来大致有以下两种情况:

1、整个1号馆建筑设施先进,非当时市内老旧的传统批发市场可比。但是,整个场地空租极其严重,整个1号馆出租率不到30%。华南城主要定位是批发,但是当时主要依赖的却是零售。零售需要人流,但人流极其稀少,我们特意选择了人流相对较多的周末,但仍是卖东西的比买东西的多。而不多的人流中,大部分都是附近的村民,带着孩子来玩,顺便逛街。


2、我们在去调研之前,前期采访了几位在华南城买铺的业主。一位粉丝在2013年通过团购,以6500元/平的价格,在华南城汽配馆买了70多平的商铺,2014年交房后,一直空着。2015年8月份市场统一租了出去,共签了5年合约,每一年交一次租金。在租金构成中,前三年是15元/平,后两年涨幅待定,在前三年中她能拿到的租金,每月不到1100元,甚至连银行贷款都顾不住。


以上就是2015年,我们对华南城当时现状进行调研的真实情况。我当时统计了一下百度郑州华南城贴吧的关键词,“华南城现状”是出现频率最高的名词,另一个则是“出租商铺”。


在2015年,商铺投资者所关心的问题只有一个:人气上来了没有?


人气,是所有人关心的首要问题。但有人做了肯定的回答,人气没有上来。所以,他们只能熬着。熬,就是当时华南城商铺投资者和租户们共同的现实存在。


不过,投资者们并不担心未来,政府的扶植政策和市场外迁的大趋势给了他们强大的信心。投资者们把现在的荒芜归结为道路的不通畅。他们坚信,地铁二号线南延线通车后以及众多公交线路的开通,华南城将迎来脱胎换骨的改变。


而就在2016年底,地铁二号线南延线开通。时至2017年3月底,地铁已经经过了四个月的运营时间。这时,我们选择再次调研华南城。观察经过了一年半的时间之后,有地铁加持的华南城和之前相比,会有哪些改变!


再探华南城,加持三个地铁站,开业三年依旧惨淡!


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这次调研我们依然从华南城一号交易大厅开始,这样可以前后有个详细的对比。


华南城一号交易大厅,也即是华南城小商品交易中心,这个庞大的建筑共分为ABCDE五个场馆,业态包含了鞋类、五金、家电、纺织、玩具等等所有的品类。


在2015年的探访中,当时整个一号大厅的五个场馆状态基本上是相同的,一层出租率最高,二层稍差,三四五层基本空租。


所以此次探访,我们重点看的是三层、四层的出租情况。ABCDE五个场馆,我们分开来说:


A馆

A馆的定位主要是鞋类和皮具。但是从实际调研可以看出,经过这一年多的积淀,今日情况依然不容乐观。

 

A馆一层,这是整个五层中,出租情况最好的一层。↓↓↓

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二层,情况不容乐观,店铺零星出现,基本呈现空租状态。↓↓↓

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整个二层基本空租,而二层通往三层的电梯都没有运行,从这个停运的电梯可以看出,三层应该会更加惨淡。↓↓↓

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孤独寂寞冷的三层↓↓↓

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B馆

B馆的主营类别是小家电、电子五金和婚庆用品。


B馆2楼,因为招租的业态是小家电和电子五金。相对A馆来讲,出租情况好了一点。↓↓↓

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和2015年的情况类似,整个场馆中,距离扶梯最近的主干道,是出租率最好商铺。而华南城的商铺格局就像是一个“非”字,中间是主干道,两边是次道。所有的商铺都统一集中在了主干道上,而旁边的次道,基本全部空租。↓↓↓

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这张图显得更清楚一点↓↓↓

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B馆三层,商铺开始星星点点地有,出租率低了很多。↓↓↓

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同样是B馆三层,除了电梯口的几个铺位,其余地段不容乐观。↓↓↓

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B馆三层,背离主街之后,如入无人之境。↓↓↓

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B馆四层,再无人烟。↓↓↓

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C馆

业态主要为日用洗化、大家电、文具办公、玩具类、美食广场。


C馆二层,因为是家电类产品,在南龙湖区域内也会有很强的消化需求。所以出租情况尚可。↓↓↓

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但只限于主干道,侧街则非常惨淡,很多都被现有的租户们做成了仓库。↓↓↓

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C馆三楼,主要以办公家具为主。因为业态的关系,C馆三楼和四楼很像。家具和儿童玩具都需要很大的展示空间。所以,这会给人一种错觉,就是货品铺陈的很热闹,满满当当的。如图所示,三个店面,只开了一个门店,就可以占满整个空间。↓↓↓

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四楼,主要是儿童玩具和儿童车,在空间利用之下,尽管出租店铺不多,但货品的铺陈显得非常的热闹。↓↓↓

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D馆

D馆的业态布局是,一二层饰品、礼品、工艺品,而三层、四层、五层同C馆一样。同为文具、体育用品、玩具儿童车和美食广场。

 

D馆二楼,礼品、工艺品真是大户。如上图所示,一个单店就可以占领一整条过道的空间。↓↓↓

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三楼的文具用品店,出租率不错↓↓↓

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四楼主要是儿童车,每个店铺都需要很大的面积陈列产品,所以显得满满当当。↓↓↓

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四楼的另一侧↓↓↓

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E馆

E馆主要业态是针纺织和童妇装。2015年第一次来调研的时候,在所有的场馆中,E馆是最火的一个,共五层的空间中,一直到第四层都开的有商铺,这当时对于其它几个场馆,是不可能的事情。

 

E馆三楼的一侧。经过了一年半的时间,再次来调研时, E馆并没有多少进步,不仅停步不前,反而还有些倒退了。↓↓↓

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三楼的另一侧↓↓↓

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四楼↓↓↓

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四楼,很多旧有的商铺都已经闭门了↓↓↓

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经过了一年半的时间,再次来探访华南城一号交易大厅,有一些变化,但更多的是没有变化,我们分开来说。


没有变化的地方:

1、与一年半以前相比,一号交易大厅出租率有所上升,特别是有家具家电和儿童玩具,这些在南龙湖片区内有很强消化需求的业态,出租率比之前好了很多。但是鞋类、皮具的A馆则与之前的出租状态几乎没有差别。


2、从人流情况来看,虽然地铁开通,但是对于人流并没有很直接的影响,甚至比一年半前我们第一次来调研还不如。这一点,你从上面的图中也可以看出。这里需要说明的一点是,我们此次去的不是周末,而是工作日的周四。


3、在华南城一号交易大厅的五个场馆中,商户最集中的地方无一例外,就是一楼、中庭两侧,也就是整个场馆最核心的位置。上面已经说过,整个商铺格局是呈“非”字型,中间是主干道,两边是次道。你会发现,只要稍微离开主干道,那些铺满了琳琅满目货品的商业气息瞬间就荡然无存,只剩下一个一个封闭的闸门。只是转个角,就仿佛是两个不同的世界。主干道两侧极尽繁华,次道荒无人烟。


变化的地方:

在2015年调研时,除了做纺织品的E馆,其余的四个场馆中,上了三楼之后,几乎都是同样的景象,就是集体空租,整个空间显得非常辽阔,又空无一人。但是这次去,除了A馆,剩余的BCD三个馆有了变化,特别是C馆和D馆的三楼四楼,因为是儿童玩具、办公家具需要占据很大的空间,出租率虽然仍不理想,但是已经不再有以往的荒凉景象。



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除了2015年我们曾经调研过的一号交易大厅之外,我们又随机抽取了一个交易大厅,来观察三年后,出租的情况。最后选择的是五金机电交易厅,因为这个交易厅的营业时间非常早,也更具代表性。


华南城五金机电市场包含7B/9A/9B三栋精品交易区,可营业面积约为30余万平米,皆为双首层结构,致力于打造中部最大的五金机电产业集聚区。


华南城五金机电的开业时间也非常早,在2014年11月,就已经有商家入驻,可以说是华南城最早交房的场馆之一。下面就是我们现场看到的情况↓↓↓

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总营业面积达到了30万方的五金机电市场↓↓↓

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五金机电9A区,一楼远观。眼前的密集的门头告诉我们的是,出租率应该是蛮不错的。但是我们在我们进入实地调研之后,发现并不是如此。

 

虽有门头,并且门前堆着货物,但这一排三个商铺全部已经空租。↓↓↓

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空租的商铺一间连着一间↓↓↓

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另一侧空租的商铺↓↓↓

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商铺门上贴着的落款时间为2月21日的欠费催缴通知单↓↓↓

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五金机电9A区,二楼远观,全部空租。↓↓↓

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二楼仅存的商铺↓↓↓

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从实际调研情况看出,除了类似主力店的一号交易大厅之外,专业类的交易大厅入驻情况也并不容乐观。也许,这主要有以下几方面的原因:


1、之前,整个郑州市的五金机电市场总体的经营面积约20万平方米,而仅郑州华南城一期的五金机电市场体量就达到了30万平方米,明显供应大于实际需求,很难填满


2、华南城五金机电市场的正北边,一家占地面积约252亩,总建筑面积约23万平方米的飞宇五金机电市场已经开业,相对于华南城的无所不包来讲,这是一家专业的机电市场,要打造的是中原五金机电总部基地。显然这是华南城五金机电市场的最直接的竞争者。

 

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在经过了一年半的时间之后,在整个华南城都翘首以盼的地铁二号线南延线已经开通之后,通过这次考察,我们依然不看好华南城的未来。在这一刻,我们依然坚持之前的观点:对于商铺投资者和商户们,最值得警惕的就是华南城会是一个又大又美的泡沫!


原因如下:


1、在华南城官网中,明确提出了华南城的业态定位:以皮革原辅料交易市场、五金建材灯饰交易市场、纺织交易市场、机电设备交易市场、副食干料交易市场、酒店用品及厨具交易市场、小商品交易市场、家具家居饰品交易市场以及奥特莱斯商贸休闲中心等十二大类产品的原材料及产成品交易市场为核心。


如果用一句话来形容,大而全,无所不包。但问题就在于,按照郑州市政府的规划,郑州将有十大市场集聚区:


1、荥阳市广武镇,规划10000亩市场用地,打造全国最大的农产品市场集聚区。

2、中牟汽车产业园,规划4800亩,打造汽车及汽车后市场集聚区,成为全国最大的汽车市场。

3、新郑市龙湖镇,规划1.5万亩,打造建材市场集聚区,作为建材批发市场外迁的主要承接地,成为全国最大的建材市场集聚区。

4、管城回族区机场高速以西、南四环以南,规划用地1800亩,打造钢材市场集聚区,成为中西部地区钢材集散中心。

5、中州大道以东、连霍高速以北,规划1200亩市场物流用地。打造对中部具有影响力、辐射力的金水国际软件园。

郑州新郑综合保税区(郑州航空港区),规划3000亩市场用地。建设富士康电子产品交易市场,主要承接电子科技产品批发市场外迁。

6、把华南城作为中心城区市场外迁的主要承接地。该项目规划总占地面积1.5万亩,总投资650亿元,建成后将成为中部地区最具规模效应的现代综合商贸物流城,为中西部地区提供集成式、全链条采购平台。

7、中原区西四环以西,规划2700亩。由香港金马凯旋集团投资300亿元,打造集“生产、销售、培训、研发、博览、服务为一体”的家具CBD,建成后将成为中部家具产业最强、最大的产业链。

8、二七区南四环以南、绕城高速公路辅道以北,规划用地6400亩。由北京金源百荣集团投资200亿元,打造郑州CSD国际时尚商贸中心。布局义乌国际小商品城等小商品和鞋帽类批发市场,打造中西部地区最大的小商品集散地。

9、新密市曲梁,规划3000亩市场用地。主要布局服装类批发市场,打造在全国具有影响力,对中西部具有辐射力的服装类批发市场集聚区。

10、以郑州服装产业园为依托,以锦艺纺织服装园为核心,规划2700亩市场用地,主要布局纺织布匹类市场。


在以前的稿子中,我曾经说过,在郑州市政府规划的十个市场中,有九个专业的市场,而几乎每一个专业市场的定位,都是全国或者是中部地区最大。


在这种情况之下,唯一的综合市场华南城显得颇为尴尬,什么都有,却什么都不是最强,但是却又是政府支持力度最大的一个,也是知名度最高的一个,并且被称为是外迁市场的主要承接地。


在天涯名贴《“华南城模式”的研究与探讨》中,作者直言:

“从价值链来说,华南城的出现并没有改变其所在城市原有的价值链的价值。而且,其入住使这些城市的原有商业格局被强力冲击,造成商业项目的重复建设和超饱和建设,不但未带动产业链的升级、改造,反而引起了产业价值链的飘摇和动荡,最终对所在地的产业链价值产生了相当大的影响。”


上面说过的华南城五金机电市场和飞宇机电市场仅仅600米之隔,不正是一个很好的案例么!


整体来看,华南城更像是一个搅局者。


2、同市区内购物中心商铺的原理一样,全部出售的外迁市场商铺,从长远来看,并不看好。选择自持出租的市场,会更加注重市场经营,能够为商户提供更好的市场环境和服务。


而商铺全部销售的项目,最终只会是开发者的赚钱工具。不仅需要消耗较长的销售周期。而且对于商户而言,一个产权单一并自主经营管理的市场,相比一个产权复杂的市场,更能带来经营的稳定性和安全感。产权复杂无形中加大了销售型市场的招商难度。


这对于那些投资商铺的人来说,大概率又将会成为一个投资噩梦!


3、对于商业市场来说,搬迁是要放弃眼前可以的商业前景,去一个前途未知的市场环境。如果选择到一个错误的市场,那么之前多年经营积累的商业根基将化为乌有。


也许,这也是华南城如今商铺出租的主要难题之一。既有专业的市场,又有华南城的综合市场,商户们踟蹰徘徊,无从选择。


对新市场前景的巨大担忧,这对于任何一家商户来说都是难题。我在采访中得知,五金机电的很多大佬级人物,因为实力雄厚,就在所有对应的外迁市场中都占着位置,耗着,赌到底哪个外迁市场有未来!


但并不是每一个人都是大佬,普通商户们又该如何抉择?谁能给他们指出一条关于未来、关于生计的明路来?


而那些商铺投资者们,未来的投资收益,在市场长期空租的情况下,谁又能给他们带来收益保障?


答案是否定的,不会有的!一切都只能靠自己长个心眼罢了!


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