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4个纬度看透郊县四小龙"荥阳"房地产市场,未来房价将会怎么走?

【楼市观察】发布时间: 17-04-10 21:20

4个纬度看透郊县四小龙"荥阳"房地产市场,未来房价将会怎么走?

4个纬度看透郊县四小龙"荥阳"房地产市场,未来房价将会怎么走?

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一座城市的城市化进程不断加深,随之而来的是城市人口数量激增,城市边际线飞速扩张。


郑州作为中部地区的省会城市,最近几年无论是常住人口的数量,还是城市边际线都在迅速扩张。


随着双限政策的出台以及主城区高昂的房价,越来越多的人把目光聚焦在了郑州的远郊版块,包括中牟、荥阳、南龙湖等地。


今天笔者和大家聊聊荥阳市场。


荥阳作为郑州远郊版块“四小龙”之一,与中牟、南龙湖相比优势并不明显。绿博组团紧邻郑东新区,文化创意产业园逐步落地,房价也已窜升到一万多;南龙湖沾航空港区的光,地铁修到家门口,房价也已破万;而反观荥阳则是不温不火,政策倾向不明显、产业规划迟迟无法落地,但是城市发展遵循“就近原则”,主城区高昂的房价会挤压人们选择远郊版块,而居住者则是牺牲时间空间换取生存空间。



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荥阳土地一级市场


何谓土地一级市场?土地一级市场指的是土地使用权的出让市场。


一级市场是二级市场的晴雨表,一级市场的繁荣代表了开发商对未来二级市场的美好预期,区域土地供应量的多少,也直接作用在房价上。


正常情况下,土地供应量增多房价平稳,土地供应量减少房价上涨,如果出现外力,市场平衡会被打破。


笔者统计了2014年至2016年荥阳土地市场的供应情况,2014年荥阳住宅用地出让67宗,约2487亩,同比增长3.20%;2015年荥阳住宅用地出让30宗,约1033亩,同比减少58.48%;2016荥阳住宅用地出让47宗,约2141亩,同比增长107.38%。


下图为荥阳商品房市场土地供应量与均价走势:

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数据来源:中国土地市场网、荥阳市房管局


土地供应量的大小直接作用在房价上,2013年、2014年土地供应量大,荥阳房价涨幅不大;2015年土地供应量减少了一半,房价立竿见影的往上涨,房价从2014年的均价五千多涨到2015年均价六千多;2016年土地供应量基本与2013年、2014年持平,但是受到的外力更大,市场火爆加上调控,刚需客、投资客齐齐杀入荥阳,房价依旧雄赳赳气昂昂。


2016年荥阳住宅用地出让47宗,约2141亩,同比增长107.38%,上半年供应住宅用地433亩,下半年随着住宅市场火爆,土地供应大爆发集中供应住宅用地1708亩。住宅市场火爆,土地市场火热,地价也是滚滚烫手,地王则是频繁出没。


下图为2016年荥阳住宅用地成交TOP5(总价):

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数据来源:中国土地市场网  


2016年荥阳土地市场最大的赢家当属碧桂园,全年共拿地13宗,而且多次刷新荥阳土地市场的记录。


下图为2016年荥阳热点成交区域:

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根据2016年荥阳土地成交情况以及区域分布情况,未来荥阳依旧被众多开发商看好,荥泽大道、高铁西站沿线将会成为荥阳的高端片区。



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2016年荥阳住宅市场


决定房价的关键因素之一是土地供应量,土地供应量多了,房子自然涨的不会太快,除了土地供应量之外,另一个重要的因素就是库存量,如果一个区域的库存量没剩多少,此区域的价格肯定是扶摇直上。


2016年荥阳的商品住宅市场无论是成交量还是成交均价均是屡创新高,商品房预售面积高达317.21万平方米,同比增长20%;商品住宅销售面积344.4万平方米,同比增长51.85%。


笔者通过三张图让你知道2016年疯狂的荥阳住宅市场。

                                                                            

A、2016年荥阳住宅市场月均价与月成交量

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数据来源:荥阳市房管局


1、荥阳住宅市场跟随郑州住宅市场。2016年荥阳住宅市场先抑后扬,六七月份开始发力,九月份到达峰值,基本与郑州住宅市的波动吻合。

2、2016年荥阳住宅市场销售30304套,销售面积344.4万平方米,同比增长51.85%,商品住宅销售均价6529.07元/平方米(其中:城区楼盘销售均价6369.66元/平方米,周边楼盘销售均价8013.26元/平方米),均创历史新高。

3、两个峰值。九月份住宅销量高达54.98万平方米,十月份住宅均价7111.86元/平方米,均创历史新高,2016年为荥阳房地产市场表现最好的一年。

4、荥阳住宅市场价格呈波动上扬趋势。(注:月均价为城区楼盘和周边楼盘的平均价格)


B、2016年荥阳住宅市场库存去化周期与库存量

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数据来源:荥阳市房管局


1、荥阳住宅市场库存呈快速下降趋势。2016年荥阳住宅市场的节奏是买买买,库存则是降降降,截止2016年12月底,荥阳住宅库存下降至84.11万平方米,创历史新低。

2、去化周期越来越短。截止2016年12月底,荥阳住宅库存下降至84.11万平方米,如果按照前12个月均消化28.7万平方米计算,待售面积去化周期仅为2.93个月,截止2017年2月份底,荥阳住宅库存下降至63.44万平方米,去化周期仅为2.21个月。


C、外籍客户购买套数与所占比例

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数据来源:荥阳市房管局


1、荥阳住宅市场,外地人撑起来的一片天空。2016年外籍客户购买23608套,占商品房销售的71.4%,与2015年(56.36%)相比增长15.04个百分点。

2、限购限贷后,更是有大量刚需客户、投资客户涌入荥阳住宅市场。



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房企强度


房企的强度、数量也是衡量一个区域发展的重要因素,大量一线房企的入驻,除了催熟区域的发展之外,也迅速拉高区域的房价。


下图为荥阳重点项目分布图:

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荥阳的楼盘分布沿三条主干道,索河路、郑上路、中原路,荥阳的西部区域属于老城区域,本地的小型开发商比较多,房价相对较低,荥阳的东部区域属于新城区,外来的品牌开发商比较多,房价相对较高,总体来说荥阳房地产市场已进入春秋战国时期,一超多强,群雄并起,楼盘分布密集,竞争激烈。


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荥阳楼盘的分布,由于土地规划因素不如白沙组团、绿博组团的集中,同样房企强度也不及白沙组团、绿博组团,整体呈点状式分布,既有城区楼盘,又有周边楼盘,城区往往是一个知名开发商被一群不知名开发商包围,周边则都是大开发商,所以荥阳的区域热度也是不尽相同。



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户型配比


荥阳住宅市场城区楼盘的容积率一般在3.0左右,物业形态主要以高层为主会搭配少量的洋房产品,而周边楼盘的容积率一般在1.5左右,物业形态以别墅、洋房为主,客户群体涵盖的比较丰富,既有刚需、改善又有投资。


笔者统计2016年户型销售数据:

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数据来源:荥阳市房管局


2016年,荥阳市住宅销售344.4万平方米,其中90-120㎡的三室销售最好,占比39.59%,其次是120-144㎡的四室,占比28.45%,由于荥阳价格便宜,同样的钱在郑州能买个两室,到荥阳却能买个三室,吸引了大量的刚需、改善等。



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1、对于刚需客户,南龙湖>荥阳>绿博;对于投资客户,绿博>荥阳>南龙湖。


2、在限购、限贷、高房价三座大山之下,未来会有更多的客户涌入荥阳购房。


3、随着地铁8号线、10号线、高铁西站、有轨电车等多项交通设施的规划以及落地,未来的通勤时间也会大大算短,荥阳必将会成为诸多房企的战场。


4、如何看待荥阳未来房价?从以下几个纬度来分析:

  • 在主城区限购、房价过高的挤压之下,荥阳房价相比2016年初也有了40%左右的涨幅,实现了补涨。

  • 补涨之后就是横盘,未来3年都是这样的情况,因为,荥阳毕竟是荥阳,总不能因为主城限购就涨的跟主城一样了吧。

  • 如果荥阳还是持续上涨,荥阳限购也是大概率。

  • 当四环以内的大量土地变成楼盘面世时,那也是天量,将会对远郊区楼盘带来重大利空,不管是荥阳、中牟、南龙湖、港区、开封西都一样,都是利空。

  • 总体而言,对荥阳价格持续上涨持保守态度,投资还是不太建议,对于本地自需客,看好就买吧。


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4个纬度看透郊县四小龙"荥阳"房地产市场,未来房价将会怎么走?


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