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"开封西区迟早会起飞""开封中牟起来再说吧""别急,瞎聊呗"

【楼市观察】发布时间: 17-04-06 21:56

"开封西区迟早会起飞""开封中牟起来再说吧""别急,瞎聊呗"

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当H说起这个话题的时候,我本能的是认为是不会的。

再加上因为可能会有误导的嫌疑,我对这个话题也是拒绝的。

但是当我听完H的解释,我居然相信且认可了。


注:以下论述都是基于至少15年周期的分析讨论,今日讨论脑洞略大,大家见谅。


1

H说,如果我直接说开封西不远了,太突兀了


H说,如果我直接说“开封西不远了”,太突兀了,很多人是接受不了的。因为现在大家都在讨论绿博远不远,中牟新区有没有未来,而我们却直接说开封西,确实太远了。


我说,你提到“中牟的房价都飞起来了,开封西不远了”这个话题是基于今年三四线城市“去库存”的大政方针吗?


H说,库存高了,国家势必要去库存,不然金融体系以及房地产相关行业受不了;库存低了,就会引来资金爆炒,爆炒高了,就会有风险,风险高了,国家就会控制,这都是一环扣一环的,具有合理性,可以预测的。但是我提到的这个话题和开封西的房价并没有直接的关系。


我不否认国家去库存的政策会对开封西的房价有影响,但它只是助推器,只不过把时间提前了,速度更猛了,因为未来是拦不住的,该来的迟早会来,政策只是锦上添花而已。


在展开这个话题之前,H说未来两年郑州有可能发生的三件事是这个话题的前提:


第一件事是中牟、新郑、荥阳撤县并区,可能是今明两年内的事。

第二件事是中牟如果成为一个独立的新区,会是“郑汴中央特区”;但是也许不会成为一个独立的新区,会并到郑东新区。

第三件事是郑州老城区的各区可能会合并,比如金水和惠济,当然也许不会那么快,但是它们都有合并的可能性。


关于第三件事我的依据是东区、港区财政上是独立,权责上也是独立的,所以东区和港区可以办大事,比如当初做高铁站西广场,郑东新区可以把整个CBD北部区域和龙子湖停掉,做完西广场之后再发展龙湖副CBD区域,今年开始发力龙子湖区域,这样它的效率是很强大的。


但是反观市区的几个区,每个区都有自己的新区、中原区有常西湖新区、二七区二七运河新区、管城区有商都新区、金水区有金水科教园区、经开区做了滨河国际新城等等,每个区都在做自己的新区,结果每一个新区做得都不是特别好,特别是郑东新区北部区域,金水区的新区,那么好的位置做得一言难尽。


老城区内的几个区的面积都不大,没有必要有这么多的行政班底,以后会是实行大区制,这样才能和港区、郑东新区略微平衡一些,而且老城区的行政效率也会提高一些。


不然像现在老城区的新区应该有十个了,这些新区在进行招商引资、建设以及定位的时候,很多都是重复的,互相竞争的关系,很多行政资源是被浪费,行政效率低下,会越来越竞争不过港区和东区。


所以城市发展框架拉大之后,外面新区太大,老城区太小,就会面临这样的问题。比如上海的浦东新区就是超级大区,但是浦西就有很多小的区,所以去年在行政区域划分调整时,静安和闸北就合并了。


当然郑州并不一定会这样,我只能说有这种可能性,因为这种情况具有合理性。



2

今年初,西咸新区由西安代管于郑州意味着什么?


H说,今年初陕西省委决定将原本涵盖西安和咸阳两市区域的西咸新区,交由西安代管。此举意味着,西安在短期内一次性增加了上百万的人口规模,总面积也一举超过了1万平方公里。


西咸新区交由西安代管此举是一种争取国家中心城市的创新行政行为,绕过了国务院行政范围调整审批,直接地方自己操作了。


咸阳对于西安,就相当于开封对于郑州。5年前开始提出的西咸一体化,而郑汴一体化已经提了至少10年了。


环顾我们周边的4个国家中心城市,重庆合并了原万县、涪陵市和黔江地区;成都通过不断撤县设区,16年来城区版图扩张了近三倍;武汉原本就包括武昌、汉口、 汉阳三镇。


成都和武汉还有重庆的发展对于郑州有直接的借鉴和指导意义。


所以,H说,中牟和新郑,两年内就会撤县并区,此时中牟绿博无论是叫郑汴中央新区还是隶属东区,郑州都将直接和开封汴西新区相连。


那么在郑州不断的撤县并区的同时,还有另外一种可能,就是郑州周边的三线城市在招商引资比较困难的情况下,比如开封汴西新区划归郑州并管是有一定的可能性的。


H说,争取国家中心城市郑州略胜一筹,但是当西安代管西咸新区以后,郑州市政府面临的选项似乎也没有更多的,较为合理的选择是:郑州代管汴西新区!(这只是一种合理的可能性,并不是唯一选择)。



3

绿博的房子被疯抢难道仅仅因为不限购?

 

H说,最近我陪朋友到白沙、绿博片区看房子,发现目前市场并没有什么房源,如果现在这个区域有新的房源放出来,一定会非常的抢手,就比如前一段时间开盘的康桥香溪郡,单从价格看,它的价格没有优势,甚至有点虚高,但为什么会有那么多的人去抢呢?


因为不管是投资还是自住,大家认可它的价值。


所以我会进一步的去想,那么中牟都起来了,开封西还会远吗?就比如当港区国家级新政策和规划落地的时候,我很快就到那个区域转了转。特别是在滨河国际新城,虽然那个时候那里一片荒芜,什么都没有,甚至连工地都没有。但是如果我们把地图拿出来,从地图上看,就会发现,经开滨河国际新城就夹在主城区、东区、港区的中间,未来郑州经开滨河国际城将是紧挨高铁片区的核心区域。


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那么十年后的经开滨河国际城是郑州市几乎非常接近正中心的核心位置。


而滨河国际城的区域定位就是中央休闲区:

区域定位为“产城融合,宜业、宜居、宜乐,三位一体”的中央休闲区(CLD),服务于中原的国际领事馆区、自贸资源重要承载区、海绵城市示范实验区,全面构建聚集“高端智慧商务、创意滨水商业、绿色低碳社区、艺术科教基地、健康湖畔休闲”的为一体的现代城市体系,成为“中原与世界交流对话”的国际化文化旅游目的地。


我不知道是谁在背后做的这个区域的规划,但我相信所有规划的背后都一定凝聚了一群高人的智慧。


郑东新区的CBD,它未来一定在郑州的中央,如果这一点今天还有人怀疑的话,那我们也不能说什么,因为我们叫不醒装睡的人。


为什么滨河国际新城定位中央休闲居住区,一定是有渊源的,不是随便叫的。


当港区规划落地时,我的直觉是这个地方很快会有一波行情。所以你看大概不到两年的时间,滨河国际新城就翻倍了。


也许有人会认为,这是因为去年的那一波暴涨,我不否认这是一个重要的原因,但它只是助推器,只不过把时间提前了,速度更猛了,但是未来是拦不住的,该来的迟早会来,政策周期只是锦上添花而已。


很多人不认可政府的规划,但我认为我们恰恰应该相信规划,城市本来就是行政命令规划出来的。



4

下一个会不会是开封西?


回到今天,如果绿博、中牟都火起来了,我就开始思考下一个会不会是开封西?


我知道这个想法听起来非常的疯狂。大多数人都会觉得开封是三四线城市,可能吗?


最近我特意安排时间到开封吃喝玩乐了几次。我的直觉是,是的。


一直以来在我眼中,郑州就是开封的新区。开封就是郑州的老城区,是郑州的文化和历史的根基。


事实上历史就是这么规划的。


曾经郑州还是郑县的时候,是属于开封的;如今的开封在河南甚至不算是强二线城市。


但是开封和郑州是有密不可分的关系。


也有人说这两个城市相隔50公里很远。事实上在国内城镇潮非常迅速的那十年,新老城区相隔几十公里的情况也是非常常见的,比如兰州新区和主城区的距离是70公里。


又或者是北京和天津的距离137公里,北京和保定的距离是147.8公里。实际上在城镇化到达一定程度后,在大城市的发展过程中,一定会出现另一个与之紧密相连的城市,在交通、文化、地理上等有着千丝万缕的关联,随后两个城市慢慢发展到一起。


而开封和郑州就存在这种天然和自然的联系。


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郑州是全国第一个开放农民工户口的省会城市,在新一轮的人口争夺战中具有猛烈优势,目前在全国省会城市中人口位列第6位。


因此,无论政府是否大力引导或者不引导,迟早这两个城市都会发展到一起。政府规划、投入、招商引资和行政管理,只是顺势而为,只能让这个过程加速一点时限。


当然,这些都是我在去开封之前的想法。


当有了这个疑问之后,我再次去开封。


开封西区给我的感觉是完全不是按照一个新区的标准在规划,它的样子就是按照郑州卫星城的模样在规划。它有自己的产业和商业,也有人流的导入,并不是睡城。


如果把时间再拉长二十年,最终,郑州、新乡、洛阳、焦作这些100公里以内的城市,一定会如美国的大城市群一样连接在一起的,就像现在的郑州老城区和中牟、老城区和新郑一样。


而这个过程中,我相信开封西新区一定是第一个接受到郑州购买力、人口外溢、影响力的城市。


2016年12月,国务院批复的《促进中部崛起“十三五”规划》和《中原城市群规划》中,明确提出支持“郑州建设国家中心城市”;《中原城市群规划》进一步提出要“推动郑州与开封、新乡、焦作、许昌四市深度融合,建设现代化大都市区”。


郑州开封两市就郑汴一体化深度融合发展,重点发挥好郑汴港“金三角”依托机场和高铁两大枢纽, 引导符合功能定位的大项目集中向该区域摆放,努力把郑汴港“金三角”打造成产业高地,建设大都市区。



5

十年后开封西是象湖二环?

 

也许十年以后,等到白沙、绿博像现在的东区一样,当然是把目前这版规划完成。


郑州市巨无霸级郑汴中央公园建好,开封西再向西走10公里,那么这两个城市自然而然就会走到一起,郑汴一体化只是时间的问题。


郑汴中央公园卫星图,据说是绿博园的十倍

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初露面貌的牟山

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你若问我具体的时间,我说不准,因为除了历史的趋势还有周期的存在。但是开封西一定是第一个接触到郑州发展的,就好像环北京的北三线最先受到北京城镇化外溢一样。


如果以CBD为郑州市中心的话,那么开封西区到CBD,其实比荥阳和上街到CBD速度要快。


同时如果省委迁到象湖,在这十年间将有大量的企业、行政事业单位落户中牟,就好比今天通州变成北京副中心以后,以通州为中心,燕郊叫通二环一样,开封汴西新区未来有可能是象湖二环。


虽然现在距离还是比较远的,但是以象湖为中心以后,中牟就是一环,开封西就是二环。


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H说,城镇化的初阶段是人口从农村到市中心,但是到达一定程度之后,就会从市中心向郊区发展,目前的郑州已经到了富人开始四环外置业、刚需在市中心地铁口置业的阶段。


而2017年上层已经定调去库存,所以开封一定会有一波行情的(事实上,开封西在2017年的涨幅也不小)。


有人也许会提出质疑,三四线去库存是待套的谎言,不排除会有一波,三年之后谁来接盘?


对于这个问题,我能说的是,这真的需要看十年。



6


最后,我问H最近还在思考什么问题。


他说,有两个。


第一、今年涨幅最大的区域是新郑?

第二、未来两到三年,新郑已经成为郑州的一个功能区,中牟是郑州的一部分?


关于这两个问题,H说,不是疑问句,我的答案当然是肯定的,但是我相信一定有很多人不同意,你暂且用疑问句好了。未来,历史会给出肯定的答案。


注:本文之讨论主旨并不是开封房产,而是学会以一种角度、思维方式来看待规划、城市、发展、未来等相关问题,望知悉。


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